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ag官方奥克兰房市走向何方?这10件事不可不知!

  一年将近,让我们回头看这一年,盘点哪些事件深刻影响了新西兰房地产市场的走势!

  所谓负扣税,其实并不是一个独立的税种,而是一种新西兰和澳大利亚独有的税收计算方法。对于购买投资房的业主来说,如果投资收益(比如租金)低于维护物业的现金支出(比如房贷利息和房屋维护成本),就会导致负应税收入。这笔负收入可以用来递减业主在其他领域的正应税收入(比如工资),这样一来业主的总应税收入就会减少。

  在这样的背景下,联合政府决定推出“栅栏原则”的(Ring-Fencing Rules),将投资房的现金支出与业主的收入分隔开,这样一来,房东将不能再使用租金收入损失来抵扣其他收入。房产投资负扣税也就此成为历史。

  虽然,目前还不能判断取消负扣税对房市的具体影响,但可以肯定,有一大批投资者因此而受到冲击。

  自工党上台以来,陆续推出了很多遏制资本的政策,除了上文提到的资本利得税之外,今年2月,税务小组正式建议新西兰政府引入资本利得税。该税种最早将从2021年4月1日起正式征收。一时间人心惶惶,流言四起,投资者们不知道该如何应对可能即将到来的资本利得税。

  不过,总理Jacinda Ardern于2019年4月17日正式宣布,联合政府将不会引入资本利得税。

  记得从2015年10月1日开始,新西兰就开始对投资房交易征税,所有在两年内再出售的投资房都将缴纳房产增值税,这就是所谓的明线月,联合政府将明线测试的期限从之前的两年延长至五年。从此,投资房若交易未满5年便再次出售,就将被征收资本利得税。尽管Jacinda承诺,在她领导下的工党政府将永远不会征收资本利得税,但明线测试法的提出,说明资本利得税其实早已通过其他形式存在。工党此次只是没有将资本利得税的征收范围扩大而已。

  自2016年11月以来,官方贴现率(OCR)一直维持在1.75%,直到今年5月份才迎来了第一次下调。

  今年5月8日,出人意料,又在情理之中,OCR从1.75%下降至1.50%。

  三个月后,今年8月7日,央行再次下调OCR——从1.50%直接降至1.0%,足足下调了50个基点。

  这样的降幅着实让很多人措手不及,也让业内人士对明年央行的议息决议拥有更多的期待——或许OCR在明年就将跌破1%。

  从本质上讲,下调OCR是央行根据当前经济状况选择放松货币供应——以实现理想的通胀率和较低的失业率。因此,如果经济增长在放缓,通胀水平较低,失业率偏高,

  那么降息就会成为提振经济的有效手段。对个人而言,OCR设定了人们为抵押贷款支付的利率,或者人们从存款账户中获得的利息。这也就意味着,当OCR下调,人们借贷的成本会更低,同时银行的存款利息也会相应地减少。

  对房市来说,下调OCR无疑是个利好消息。虽然我们暂时还不能断定,房市会因此而回暖,但降息在很大程度上会刺激买家的购买欲。

  我们不知道到底有多少房东按要求为出租房安装了保温层。但可以确定的是,并不是所有房东都有实力加装保温棉,不少人因为安装费高昂而放弃。对于这部分房东来说,为了避免房屋闲置,他们往往选择将房屋出售。

  而对于那些已经按时整改的房东来说,加装保温棉并不意味着万事大吉。因为安装保温棉只是个开始,一大波屋况新规已经在路上了。

  2021年7月1日 - 私人房东必须确保,自己的出租房在任何新租约开始后的90天内符合健康住房标准,所有寄宿房屋必须符合健康住房标准。

  2023年7月1日 - 所有新西兰公屋署(Housing New Zealand)的住房以及所有社区注册的住房都必须符合健康住房标准。

  2017年底,刚上台的新西兰联合政府宣布在未来10年新建10万套KiwiBuild住宅。其中,要在2019年7月之前,修建1000套。

  令人尴尬的是,这一目标依然没有达成。截至今年7月1日,KiwiBuild仅实际完工214套。

  -取消首次置业补助金(First Home Grants)对收入的限制,这样几名买家可以合并补助金购买一套房子。

  今年7月,教育部长Chris Hipkins宣布,新西兰政府将正式取消Decile评分系统。

  Decile是新西兰学校的评级制度。新西兰学校一共分为10分评级,每一个评级均对应10%的学校。

  不少华人都把Decile评分作为衡量一所学校好坏的依据,但事实上,Decile评分设立的初衷并不是为了区分学校的优劣。

  它只是教育部根据在校学生家庭条件的差异而制定的一项评级分数。它是在学区制度下,用于向各国学校划拨教育经费的一个重要依据。

  但Decile评分在这些年来对房价却产生了巨大的影响。在奥克兰,Decile评分较高的“好学校”极大拉动了学区所在地的房价。

  例如,根据房产研究机构的统计,想要购买Epsom女子文法学校学区房的家长,在买房时必须要支付超过同类房产90.5%的价钱。

  不过,取消Decile评分并不会改变人们对学区房的追逐。因此奥克兰的教育资源和房产数量都非常有限,好学校必将依然抢手,只要校区的划分范围不出现大幅改动,学区房的价值就不会缩水。

  《海外投资法》1.0对“敏感资产”进行了明确规定:“敏感资产”由“敏感土地”和“重大商业资产”两部分组成。

  2018年10月22日,经过将近一年的酝酿,第二版《海外投资法》,也就是《2018年海外投资法修正案》正式生效。

  根据目前的规定,对“敏感资产“的海外投资,需要获得海外投资办公室(OIO)的审批。

  对此,新西兰政府提议引入一种“国家利益”测试,旨在进一步管理筛查那些可能会威胁国家利益的海外投资。

  其中,主要包括港口、机场、媒体公司,为新西兰国防、安全和情报部门提供服务的机构,以及电力、电信和水利基础设施有关的投资等。

  根据刚公布的2018年人口普查,奥克兰目前的闲置房屋数量较2013年人口普查时的33,330套增长至39,393套,足足上涨了18%,真可谓

  “有人没房住,有房没人住”。值得一提的是,在2013年的人口普查中,当时的空置房屋数量(33,330套)仅比上一次统计(2006年人口普查)增长了0.1%。

  在此期间,住房被人们变成了一种“理财”致富的工具,而不是安居乐业的场所。为追求资本增值,大批投资者涌进房市,买下一栋栋住宅。

  在这样的背景下,新西兰税务工作组(Tax Working Group)就征收空置税进行了专项讨论。

  税务工作组认为,征收房屋空置税依然是控制房价的有效手段。在他们看来,与其增加房屋数量或者盲目限购限贷,不如提高房产的持有成本。

  央行在报告中强调,目前新西兰的家庭负债水平很高,家庭债务占银行放贷总额的60%,并以每年6%的速度增长。

  央行指出,最近几个月,房价的上涨势头有所加强,特别是在奥克兰地区,未来房价大幅下跌的可能性很小。

  在低利率的环境下,房贷风险可能会再次上升。“长期的低利率,可能会鼓励人们承担过多的债务,如果他们的收入在未来有所缩水,或者利率突然上涨,他们就会面临较大的财务压力。”

  新西兰央行表示,新西兰金融体系面临的风险依然很高,需要采取更多措施来增强新西兰金融系统的稳定性。

  今年12月5日,央行对新西兰银行业的资本储备金审查做出了最终决议——全面提高对商业银行储备资本的要求!

  商业银行储备资本是指商业银行自身拥有的或能永久支配、使用的资金,是银行从事经营活动必须注入的资金。其中,包括银行所有者的初始注资和吸收的存款等资金。

  各银行储备资本与“加权风险资产”的平均比例只有14.1%,部分银行最低可至10.5%。

  但12月5日,央行宣布,从2020年7月1日起,这一比例将在7年内被全面提升。

  其中,四大银行的“储备资本”与“加权风险资产”比不得低于18%,其他各小银行不得低于16%。

  这意味着新西兰各大商业银行的运营成本将大幅上涨,各大银行上调利息的压力空前加大!

  2019年已经渐行渐远,2020年正在向我们走来。在这个辞旧迎新之际,无论您是首次置业者、投资者还是地产界的从业者,恐怕在心里都有一个疑问——新西兰房市将会何去何从?

  从目前的经济基本面来看,尽管利率和大选是两个不确定性因素,但总体来说,明年房价会较为平稳,不会暴涨也不会大跌。

  在过去10年,ag官方新西兰房价上涨了很多,特别是2013年至2017年,房价的整体涨幅接近50%。

2020-06-07 04:48

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